यादव हुमागाई
बिहिवार, असार २१, २०७५
1426

• पूर्वआईजीपी अच्युतकृष्ण खरेलले अकुत सम्पति कमाएको सम्बन्धमा परेको मुद्दामा उनको सप्तरीमा रहेको जग्गालाई ‘रियल इस्टेट मूल्यांकनकर्ता’ले २०६८ सालमा १ करोड ७२ लाख मूल्यांकन गर्यो । सोही जग्गालाई त्यसै वर्ष अख्तियार दुरूपयोग अनुसन्धान आयोगले २ करोड ५७ लाख मूल्यांकन गर्यौ, यसैगरी विशेष अदालतले त्यसलाई १ करोड ९० लाख कायम गर्दै अकुत सम्पत्ति नकमाएको फैसला गर्यो भने यो मूल्यांकनलाई सर्वोच्चले पनि सदर गरिदियो ।
 

• पूर्वआइजीपी ओमविक्रम राणाको नगरकोटमा रहेको जग्गालाई इन्जिनियरले १ करोड १४ लाख मूल्यांकन गर्यो । उनले अदालतमा उक्त जग्गा धरौटी बुझाउँदा अदालतले सोही जग्गालाई ५६ लाख मात्र मूल्यांकन गर्यो । त्यसपछि उनले धरौटी बुझाउन अर्को घरजग्गा समेत बुझाउनु परेको थियो । 

यी उदाहरणले अचल सम्पत्ति मूल्यांकन (प्रोपर्टी भ्यालुएसन) को अवस्था बुझाउँछ । यसलाई नापी विभागका पूर्वमहानिर्देशकसमेत रहेका भूमि तथा नापीविज्ञ बुद्धिनारायण श्रेष्ठले नेपालमा अचल सम्पत्ति मूल्यांकनसम्बन्धी कार्यशाला गोष्ठीमा पेश गरेका थिए । यसबाट नेपालमा विभिन्न सरकारी निकाय, संघसंस्थाका साथै बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले आफूखुसी र आफ्नो अनुकुलमा सम्पत्ति मूल्यांकन गर्ने गरेको पाइएको छ । बुधबार भएको गोष्ठीमा मुख्य वक्ताका रूपमा कार्यपत्र पेश गरेका श्रेष्ठले नेपालमा सम्पत्ति मूल्यांकनबारे नीतिगत व्यवस्था नभएको र संघसंस्था पिच्छे फरक—फरक मूल्यांकनले आर्थिक विकृति देखिएको दावी गरे । “एकै वर्ष, एउटै जग्गा मूल्यांकन गर्ने निकाय र व्यक्ति नै पिच्छे फरक फरक मूल्यांकन देखिएको छ,” उनले भने, “न जग्गा परिवर्तन भएको छ, न भूकम्प आएको छ, कसरी हुन्छ मूल्यांकन रकममा ठूलो फरक ?” यसलाई आर्थिक विकृतिका रूपमा टिप्पणी गर्दै नीतिगत व्यवस्थामार्फत यसलाई व्यवस्थित गर्न उनले जोड दिए । नेपालमा मालपोत कार्यालयले लिखत रजिष्ट्रेसनमा न्यूनतम मूल्य राख्न थालेपछि अचल सम्पत्तिको मूल्यांकन सुरु भएको छ । यसैगरी, नेपाल बैंकले घरजग्गा धितोमा ऋण दिन सुरु भएपछि यसको प्रयोग बढेको र बैंक तथा वित्तीय संस्थाको संख्या र कारोबार आकार बढेसँगै यसको प्रयोग व्यापक भएको श्रेष्ठ वताउँछन् । तर, हालसम्म अचल सम्पत्ति मूल्यांकनबारे कुनै नीतिगत व्यवस्था नभएकाले आफुखुशी मूल्यांकन हुने गरेको उनको भनाइ छ । मूल्यांकनलाई व्यवस्थित गर्न र एकरूपता ल्याउन नीतिगत र कानुनी व्यवस्था आवश्यक रहेको उनले औंल्याए । 
कार्यपत्रमा श्रेष्ठले मूल्यांकन ऐन तथा नियमावली, मूल्यांकनको ढाँचा र मापदण्ड आवश्यक रहेको बताए । यसैगरी मूल्यांकनकर्ताको योग्यता र अनुभव तोक्नुपर्ने, पेशागत संस्थाको प्रमाणपत्र भएको हुनुपर्ने, लाइसेन्स लिनुपर्ने प्रावधान राख्नुपर्ने, मूल्यांकनकर्ताको बैंक धरौटी राख्नुपर्ने र मूल्यांकनमा अनियमितता गरे सजाएको व्यवस्था गर्न सुझाव दिएका छन् ।  यसैगरी अचल सम्पत्ति मूल्यांकनकर्तालाई नियमन गर्नका लागि काउन्सिल गठन गर्नुपर्ने समेत उनको सुझाव छ । नेपालमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाको संख्यात्मक वृद्धि र बैंकमा अचल सम्पत्ति धितो राखी ऋण लिने प्रवृत्ति बढ्दै गएपछि सम्पति मूल्यांकनको विषयले समेत प्राथमिकता पाएको छ । तर, मूल्यांकन विधि व्यवस्थित नहुँदा मूल्यांकनकर्ताको अनियमितता कारण बैंक तथा वित्तीय संस्थाको ऋण लगानीसमेत जोखिममा पर्ने गरेको छ । प्रभु बैंकका प्रमुख कार्यकारी अधिकृत अशोक शेरचन बैंकको लगानी सुरक्षित हुन सम्पत्ति मूल्यांकन रिपोर्ट वास्तविक आउन आवश्यक रहेको बताउँछन् । “मूल्यांकनकर्ताले दिएको रिपोर्टका आधारमा बैंकहरूले लगानी गर्ने हो,” उनले भने, “हाम्रो लगानी सुरक्षित हुन सही रिपोर्ट आउन आवश्यक छ  ।” सम्पत्ति मूल्यांकन विधि र यसको रिपोर्टमा एकरूपता ल्यान सके बैंकहरूलाई सजिलो हुने उनले बताए । यस्तै, नेपाल इन्जिनियरिङ काउन्सिलका उपाध्यक्ष विनोद न्यौपानेले नापीलाई डिजिटल बनाउनुपर्ने आवश्यक्ता औंल्याए ।
राष्ट्रिय सहकारी विकास बोर्डका सहअध्यक्ष दक्ष पौडेलले वित्तीय अनुसाशनका लागि अचल सम्पत्ति मूल्यांकनमा एकरूपता जरुरी रहेकोमा जोड दिए । मालपोत, नापी, नगरपालिकालगायतका नियकाबिच नै मूल्यांकबारे विरोधाभाष रहेको भन्दै यसलाई वैज्ञानिक बनाउनुपर्ने उनको जोड थियो । घरजग्गाको धितो कारोबार र मूल्यांकनलाई व्यवस्थित गर्नका लागि आवश्यक नीतिगत र कानुनी व्यवस्थाको लागि सुझाव लिने कृषि, भूमिव्यवस्था तथा सहकारी मन्त्रालय र नेपाल इन्स्टिच्युट अफ चाटर्ड सर्भेयर्सले संयुक्त रूपमा गरेको गोष्ठी आयोजना गरेका हुन् । गोष्ठीमा बोल्दै कृषि, भूमिव्यवस्था तथा सहकारीमन्त्री चक्रपाणि खनालले अचल सम्पत्ति मूल्यांकनलाई व्यवस्थित गर्न आवश्यक नीतिगत र कानुनी व्यवस्था गर्न आफू तयार रहेको प्रतिवद्धता जनाए । नेपालमा जग्गाको वर्गीकरण निकै अवैज्ञानिक रहेको भन्दै यसलाई वैज्ञानिक वर्गीकरण र मूल्यांकन पद्धतिको विकास गर्नुपर्ने उनको जोड थियो ।